Mietmängel: So viel Geld können Mieter jetzt sparen

26. Oktober 2020

Mit dem Beginn der Heizsaison läutet der Oktober die kalte Jahreszeit ein. Mängel in der Wohnung, sei es eine kaputte Heizung oder undichte Fenster, fallen jetzt umso mehr ins Gewicht. So machen Mieter gerade in den Herbst- und Wintermonaten ihre Mietmängel geltend und können in besonders schweren Fällen bis zu 100% ihrer Miete zurückfordern. Allerdings nur, wenn sie den Vermieter darüber informiert haben und dieser tatenlos geblieben ist. Generell sind die Gründe für eine Mietminderung sehr vielfältig und hoch individuell. Sie reichen von Schimmel, Feuchtigkeit, Heizungsausfall, unzureichender Kalt- oder Warmwasserversorgung über Lärm, Ungeziefer, falsche Wohnfläche im Mietvertrag, Wasserschaden und defekten Fahrstuhl bis hin zu Beeinträchtigungen durch Baustellen.

Grundsätzlich hängt die Minderung von der betroffenen Fläche sowie der "Wichtigkeit” des Raums ab, d.h. inwieweit dieser den objektiven Gebrauchswert der Wohnung beeinflusst. Bei einer Abstellkammer wird die Entschädigung aller Voraussicht nach geringer ausfallen als beim Wohn- oder Schlafzimmer. Die Höhe hängt zudem mit dem Abschnitt der Beseitigungs- und Renovierungsarbeiten zusammen, und welche konkreten Beeinträchtigungen diese jeweils mit sich bringen. Besonders hohe Entschädigungen ergeben sich in der Regel nicht wegen des Wasserschadens allein, sondern durch seine Folgen wie Schimmelbefall, Einsatz von Trocknungsgeräten, Schäden an Kleidung und Möbeln, Nichtbenutzbarkeit von Räumen oder umfangreichen Renovierungsarbeiten. Sollte die gesamte Wohnung unbewohnbar geworden sein, etwa in Folge massivster Einschränkungen durch extreme Wasserschäden in (fast) allen Räumen und/oder durch den Einsatz von Trocknungsgeräten in allen wichtigen Räumen, ist eine Minderung von 100% möglich. 

Die kalten, nassen Monate fördern die Schimmelbildung in der Wohnung. Mieter können allerdings nur dann ihre Miete senken, wenn der Schimmel nicht durch ihr eigenes Fehlverhalten entstanden ist, beispielsweise durch falsches Lüften oder Heizen. Kommt der Schimmel hingegen wegen Baufehlern auf und wurden die Mieter über die besonderen “Anforderungen an die Belüftung” nicht informiert, ist die gesamte Spanne an Entschädigungen möglich: von 2-5% bei nur kleineren, optischen Flecken über 50% bei Schimmelbefall eines großen Wohnraums bis hin zu 100%, wenn alle Zimmer betroffen sind.

Schränkt massiver Baulärm die Wohnqualität ein, etwa bei Bauarbeiten zum Ausbau des Dachgeschosses, ist eine Minderung zwischen 15% und 33% gerechtfertigt. Entsprechende Urteile fällten das Amtsgericht Darmstadt, das Landgericht Berlin, das Amtsgericht Wiesbaden und das Amtsgericht Hamburg. Die genaue Höhe hängt von der Art der Beeinträchtigung (wie z.B. Lärm) und ihrer Intensität ab (d.h. Dauer, Tageszeit und Ort der Baustelle). Grundsätzlich bestehen gute Chancen auf eine Senkung, wenn die emittierende Baustelle im selben Haus wie die Wohnung liegt, wie z.B. im Treppenhaus oder in einer Nachbarwohnung. Eher gering sind dagegen die Aussichten bei einer Baustelle außerhalb des Hauses. Erst recht, wenn das vor Abschluss des Mietvertrags bekannt war.

Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie stark die Temperaturen in der Wohnung sinken. Werden die Zimmer über einen längeren Zeitraum nicht wärmer als 14 oder 15 Grad, egal, ob die Heizung noch läuft oder ausgefallen ist, sind bis zu 50% üblich. Das Landgericht Hamburg hat für einen andauernden Heizungsausfall im Winter sogar 100% zugestanden, da im konkreten Fall die Wohnräume in den Herbst- und Wintermonaten ohne Heizmöglichkeit praktisch unbenutzbar waren.

Wenn es zu lange dauert, bis warmes Wasser ankommt, kann die Miete ebenfalls deutlich reduziert werden. Das liegt nicht nur daran, dass kaltes Wasser unangenehm sein kann. Warmes Wasser muss auch zur Verhütung der Bildung von Legionellen fließen. Vergehen über 10 Sekunden oder laufen über 10 Liter kaltes Wasser vor, können bis 10% erwirkt werden. Laut Landgericht Berlin dürfen sogar höchstens 3 Liter Wasser bis zur Erwärmung auf 55 Grad Celsius abfließen. Fällt das Warmwasser ganz aus, ohne dass der Vermieter etwas dagegen unternimmt, können 15% oder mehr geltend gemacht werden. Darüber hinaus entschied das Landgericht Berlin, dass eine Wassertemperatur von 40°C auch ohne zeitlichen Vorlauf erreicht werden muss.

In Wohnräumen wie Wohn- und Schlafzimmer, Küche oder Bad muss es mindestens zwischen 20 und 22 Grad warm werden können. Sollte das nicht möglich sein, ist eine Senkung um bis zu 20% legitim – und zwar für den gesamten Zeitraum, in dem die Mindesttemperatur nicht erreicht wird. Das ergaben die Urteile des Berliner Kammergerichts, des Amtsgerichts Köln und des Amtsgerichts Bad Segeberg. Neben Wohnräumen kann eine vergleichbare Minderung auch für Büroräume erreicht werden, wie das Oberlandesgericht Dresden entschieden hat. So sprach es einem Mieter eine 20%-ige Mietminderung für die Monate Oktober bis April zu. 

Entweicht Wärme aus den Wohnräumen durch Zugluft bei undichten Fenstern oder Außentüren, kann die Miete um bis zu 20% gemindert werden. Ein entsprechendes Urteil fällte das Landgericht Kassel. Es gehört zu den Pflichten des Vermieters, Fenster und Außentüren abzudichten, und zwar egal wie alt das Gebäude ist.

Klopf- oder Pumpgeräusche liefern einen weiteren Grund für eine Mietsenkung. Das Landgericht Mannheim gewährte im Einzelfall 75%, weil das Schlafzimmer aufgrund der erheblichen Lautstärke der Klopfgeräusche zu seinem eigentlichen Zweck, dem Schlafen, nicht mehr nutzbar war. Allerdings ist dieser Fall als absoluter Ausnahmefall zu werten, da die Lautstärke allein von der Heizung so erheblich gewesen sein muss, dass ungestörtes Ein- und Durchschlafen nicht mehr möglich war. Grundsätzlich können sich Mieter an einer Spanne zwischen 10% und 15% orientieren.