Die Mietpreisbremse ist gültig! - Das sollten Sie darüber wissen

Zuletzt aktualisiert am 22. Juli 2020

Das Gesetz zur “zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn” (§ 556d BGB) gilt bundesweit seit 2015 und ist demnach auch verfassungskonform. Die Mietpreisbremse regelt die Mieten auf “angespannten Wohnungsmärkten”. Von einem angespannten Wohnungsmarkt ist die Rede, “wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist”. In diesem Fall darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmieteliegen. Wohnen Sie in einer betroffenen Gemeinde oder Stadt und Ihre Miete liegt höher, haben Sie das Recht auf eine Mietsenkung.

Das Bundesverfassungsgericht hat im Juli 2019 die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse bestätigt. Zwar greife die Regulierung der Miethöhe in das Eigentum von Vermietern ein. Dies sei jedoch gerechtfertigt, da es im öffentlichen Interesse liege, wirtschaftlich schwache Mieter nicht aus stark nachgefragten Stadtteilen zu verdrängen, so die Begründung der Richter. Im November 2019 bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH), dass die rechtlichen Ansprüche von Mietern im Bezug auf die Mietpreisbremse durch die Conny GmbH als registriertem Rechtsdienstleister durchgesetzt werden dürfen. Im Mai 2020 bestätigte der BGH nochmals die Aktivlegitimation von CONNY, sprich, die Möglichkeit für den Rechtsdienstleister Recht für seine Kunden geltend zu machen.

Die Mietpreisbremse ist zwar ein Bundesgesetz, doch damit findet es nicht automatisch in ganz Deutschland Anwendung. Das Gesetz ermächtigt lediglich die Länder eine Verordnung mit einer Dauer von höchstens fünf Jahren zu erlassen - diese kann aber verlängert werden. Die Verordnung muss den Vorgaben des Bundesgesetzes entsprechen und ordnungsgemäß begründet sein. Hier liegt meistens das Problem, da die Länder schlichtweg Formfehler machen oder die Verordnung nicht ausreichend begründen. Dementsprechend wurde die Mietpreisbremse nicht in allen Bundesländern gleichzeitig eingeführt. Entspricht eine Verordnung nicht den Vorgaben des Bundesgesetzes, ist sie ungültig und muss neu aufgesetzt werden - und das dauert bei einigen Ländern. Hier sind also die Länder gefragt, Verordnungen zu erlassen, die begründet und ohne Formfehler sind - dann gilt die Mietpreisbremse in Zukunft auch in der Praxis bundesweit.

Die gute Nachricht: Die Mietpreisbremse gilt bereits in 11 Bundesländern (Stand 22. Juli 2020). Das heißt, dort sind die Verordnungen formgerecht und ausreichend begründet. Somit fallen Mietverträge, die seit Inkrafttreten des Gesetzes im jeweiligen Bundesland unterzeichnet wurden, unter die Mietpreisbremse. Konkret gilt sie in folgenden Bundesländern:

• Baden-Württemberg (seit 4. Juni 2020)

• Bayern (seit 7. August 2019)

• Berlin (seit 1. Juni 2015, verlängert bis Mai 2025)

• Brandenburg (seit 4. April 2019)

• Bremen (seit 1. Dezember 2015)

• Hamburg (seit 11. Juli 2018, verlängert bis 2025)

• Hessen (seit 28. Juni 2019)

• Mecklenburg-Vorpommern (seit 1. Oktober 2018)

• Nordrhein-Westfalen (seit 1. Juli 2020)

• Rheinland-Pfalz (seit 1. Oktober 2019)

• Thüringen (seit 31. März 2016)

Für welche Städte und Gemeinden die Mietpreisbremse letztendlich greift, ist in den gültigen Verordnungen festgeschrieben. In den übrigen Bundesländern wurde die Mietpreisbremse entweder nicht eingeführt oder die Verordnungen waren fehlerhaft beziehungsweise unbegründet. Diese einfachen Fehler gehen zu Lasten der Mieter, die oftmals illegal hohe Mieten zahlen müssen.

In den letzten Wochen gab es viele Nachrichten und Entscheidungen zum Thema Mietpreisbremse, die vielerorts für Verwirrung gesorgt haben. Betroffen waren Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen. Um etwas mehr Klarheit in die Fälle zu bringen, erklären wir folgend welche Entscheidungen wie und warum getroffen wurden. Vorweg: Das Gesetz zur Mietpreisbremse hat natürlich weiterhin Gültigkeit - das wird sich so schnell auch nicht mehr ändern. Die Entscheidungen beziehen sich dabei immer auf die jeweilige Landesverordnung.

Baden-Württemberg

Die 2015 erlassene Mietpreisbegrenzungsverordnung umfasste anfangs 68 Städte und Gemeinden. Allerdings wurde die Begründung dieser Landesverordnung nicht veröffentlicht, weshalb das Landgericht Stuttgart die Mietpreisbremse in Baden-Württemberg nachträglich für ungültig erklärte. Das Land musste anschließend eine neue Verordnung erlassen. Die neue Verordnung wurde ausreichend begründet und gilt nun seit dem 4. Juni 2020 für insgesamt 89 Städte und Gemeinden.

Nordrhein-Westfalen

Auch in Nordrhein-Westfalen wurde die Mietpreisbremse vom Kölner Landgericht vorerst gekippt. In der 2015 erlassenen Verordnung fehlte die vom Bundesgesetz geforderte Begründung zu den 59 festgelegten angespannten Wohnungsmärkten. Dies bedeutet, dass alle Mietverträge, die zwischen dem 23. Juni 2015 und 30. Juni 2020 abgeschlossen wurden, nicht unter die Mietpreisbremse fallen. Doch das Land hat nachgebessert und eine neue Verordnung inklusive ausreichender Begründung erlassen. Die Mietpreisbremse gilt deshalb seit dem 1. Juli 2020 in insgesamt 18 Städten und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen.

Niedersachsen

In Niedersachsen wurde am 15. Juli 2020 die Mieterschutzverordnung vom Landgericht Hannover für ungültig erklärt. Der Grund: Als die Verordnung 2016 erlassen wurde, wurden wieder keine Begründungen zur Auswahl der angespannten Wohnungsmärkte geliefert. Die Folge ist, dass Niedersachsen aktuell keine gültige Mietpreisbremse hat und die Mieter ihr Recht auf eine faire Miete nicht durchsetzen können. Das Land muss nun eine neue, begründete Verordnung erlassen.

Die gute Nachricht ist, dass die Entscheidung in Bayern nichts mit der Mietpreisbremse zu tun hat. Die schlechte Nachricht ist, dass Mietenstopps oder Mietendeckel auf Landesebene wohl nicht verfassungskonform sind. Ein Volksbegehren hatte gefordert, die Mieten in Bayern für sechs Jahre einzufrieren, ein sogenannter Mietenstopp. Der bayerische Verfassungsgerichtshof hat nun verhindert, dass das Begehren zur Abstimmung zugelassen wird. Die Richter argumentieren, dass die Kompetenz zur Gesetzgebung beim Mietrecht allein beim Bund liege. Länder dürfen demnach solche Gesetze zu Mietfragen nicht erlassen.

Diese Entscheidung hat vermutlich auch Auswirkungen auf Mieter in Berlin. Die Berliner Landesregierung hat als Gesetz den sogenannten Mietendeckel erlassen. Dieser wird aktuell vor dem Bundesverfassungsgericht verhandelt und hat wohl spätestens nach dem Urteil aus Bayern keine Zukunft mehr. Der Mietendeckel beinhaltet nämlich genau einen solchen Mietenstopp, der in Bayern gefordert wurde und das überschreitet sehr wahrscheinlich die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin.

Die Entwicklungen der letzten Wochen scheinen auf den ersten Blick negativ für Mieter und deren Rechte zu sein. Doch das Gegenteil ist der Fall. In immer mehr Bundesländern sind gültige Mietpreisbremse-Verordnungen aktiv. Die Mietpreisbremse ist somit das aktuell beste Instrument, um gegen steigende Mieten vorzugehen. Jetzt sind die Mieter in der Pflicht diese auch anzuwenden, damit die Mietpreise nicht weiter in die Höhe schießen. Doch auch die Länder, in denen die Mietpreisbremse noch nicht gültig ist, müssen ihre Hausaufgaben machen und rechtsgültige, begründete Verordnungen erlassen. Die Entwicklungen rund um die Mietpreisbremse sind zwar zäh, aber es herrscht immer häufiger Rechtssicherheit für Mieter.

Für den Berliner Mietendeckel und andere Gesetze/Volksbegehren dieser Art gibt es voraussichtlich keine Zukunft. Der bayerische Verfassungsgerichtshof hat klargestellt, dass die Länder keine Gesetzgebungskompetenzen zum Thema Mietrecht haben. Solche Gesetze darf nur der Bund erlassen. Eine andere Entscheidung im kommenden Jahr vom Bundesverfassungsgericht wäre eine Überraschung. Doch auch aus dieser Entscheidung lässt sich Positives ziehen, denn es herrscht auch hier zunehmend Rechtssicherheit für Mieter.

Die Mietpreisbremse können Sie ganz einfach über CONNY ziehen. Wenn Sie in einer vom Gesetz betroffenen Stadt oder Gemeinde wohnen, lässt sie sich gerichtsfest durchsetzen und ist, da es sich um ein Bundesgesetz handelt, bereits verfassungsrechtlich bestätigt. Wenn Sie sich unsicher sind, ob das Gesetz auch in Ihrer Stadt oder Gemeinde gilt, prüfen Sie einfach die gültige Verordnung Ihres Bundeslandes oder beauftragen Sie CONNY kostenlos - wir überprüfen Ihre Daten für Sie. Wir bei CONNY helfen hier gerne und setzen anschließend die Mietpreisbremse für Mieterinnen und Mieter durch. Prüfen Sie Ihre Daten auf www.conny.legal und erfahren Sie in wenigen Minuten, ob Sie Ihre Miete senken können. Einfach. Unverbindlich. Ohne Kostenrisiko.